【家造り】注文住宅を建てる時に一番失敗してはいけない事_2021_0909_2

家造り

当記事の企画は注文住宅を検討している人に向けて発信している内容です。

今回は『返済計画では絶対に失敗してはいけない』というテーマです。

この記事はこんな読者さん向けの内容です
  • 注文住宅を検討しているが相談できる人がいない
  • 一生に一度の大きな買い物だから納得出来る家造りにしたい
  • 実際に注文住宅を建てた経験者の成功例や失敗例を知りたい

私の簡単なプロフィールです。
2011年春頃にマイホームに興味を持ち、2014年秋に注文住宅暮らしをスタートさせました。
準備や検討に費やした時間は約3年半。
大阪のほぼ全て住宅展示会場を見て回り、街の工務店にも20社以上は足を運び、現場見学会や完成見学会に行った回数はもはや覚えていません(笑)
多くの経験を重ねて臨んだ注文住宅ですので勿論満足している事は沢山ありますが、それでも『失敗したな』と感じる事もあります

これから建てようか検討している。今現在打ち合わせを進めている。
そんな人たちの参考になればと思います。

それではよろしくお願いします。

家を買う上で一番失敗してはいけない事

はじめに

結論からお伝えします。
当記事の中で『家を買う上で一番失敗してはいけない事』の定義とは何か?

それは〈返済計画〉です。

デザインやオシャレな家は大事です。
間取りや設備も大事です。
仕様や性能も勿論大事です。

しかし、どれだけ理想通りの注文住宅を建てて納得いく住まいが完成しても返済計画が雑だった為にマイホームを手放してしまっては、まさに砂の城と化してしまいます。

なぜローン破産してしまうのか?
ローン完済した後にも隠れている破産とは?

これらの注意点を解説していきます。

当記事を進めるにあたって前提条件を確認

  • 住宅ローンを借り入れて家を建てる
  • 目的は不動産投資ではなく自分で住む為に建てる

もし現金一括で家を建てるならそもそも『返済計画』はありません。
売却が前提や将来的に賃貸に出すなどの不動産投資が目的の場合は利益を出す事が目的の為、おそらく注文住宅自体が選択肢としては難しいと思います。

あくまで『住宅ローン』を組んで『自分が暮らす』前提の内容となります。

住宅ローンについて考える

住宅ローンが何かを認識する

住宅ローンと言うと聞こえ方はマイルドに感じますが、ストレートに表現すると〈負債〉です。
平たく言うならば〈借金〉です。

『借金をして買い物をする』という事は、つまり自分の今の財布の中身では買えない物を分割払いして買う行為と言えます。

3回払いや12回払いなどのクレジットカード感覚の分割ではないはず。
一般的には35年(420回)払いを選ぶはずです。

住宅ローンを検討している人で、今から35年前って何歳ですか?
その間に過ごした時間を思い返してみて下さい。
35年という長さはそれだけの時間を今から過ごすという事です。

今から毎月毎月借金の返済をしていく事になります。
年数で言えば35年ですが、その回数は実に420回です。

しかも借入額は今まで見た事もない莫大な金額になるはずです。

超長期間に及ぶ莫大な借金をする』と自覚する事から始めて下さい。

年収の〇倍まで借りても大丈夫

注文住宅に限らずですが、不動産屋さんなどで家を買おうとすると「年収の〇倍までなら借りられます」とか「年収の〇倍の購入金額が一般的です」などと言われることがあります。
そしてそれは消費者である私たちも同じような感覚で質問する事があると思います。

事実ヤフー知恵袋でも「いくらまで借りれますか?」の質問が無限に行われています。

「住宅ローンの借入可能額はいくら位まで可能でしょうか?」

「この住宅ローンでの生活は可能でしょうか。」

「借入額はいくらが妥当でしょうか」

引用元:Yahoo!知恵袋

これから家を買おうという人で少し勉強したことがあるならお分かりかと思いますが「いくら借りれるか?」を前提に考える事はNGです。
また、よくある考え方で「年収〇倍の借り入れが相場ですか?」という前提もNGです。

これらに対する回答は「毎月いくらなら返済出来るか?」を前提に考えるべきと言われています。
実際に私もその通りだと思います。

ですが、実際に住宅ローンを7年近く返済を続けている経験から私なりの回答をするならこうなります。

「毎月いくらの返済なら破産しないか?」
「総額いくらなら完済しても大丈夫か?」

ひとつずつ解説していきます。

返済計画について考える

毎月いくらの返済なら破産しないか?

住宅購入関係のサイトでは市場調査された数字が掛かれているので参考にする人も多いと思います。
ライフルホームズのサイトによると『フラット35利用者の多くが、年収の7倍近くにあたる購入金額を支払っている』と記載があります。
私個人の感覚でも世間的に言われている年収〇倍の数字も5~8倍などと聞く印象があるので一致しています。

上記サイトでは色々な数字を使ってシミュレーションされているので参考に頂きたいのですが、当記事では一般的に言われている「返済可能額がいくらなのか?」「返済比率が何%なのか?」という視点ではなく資産運用を行う個人投資家の視点から回答します。

あなたはこれから資産運用を始めようと考えてる投資未経験者です。
選べる金融商品はひとつだけ。
購入できる回数は1回だけ。
軍資金はご自身の手取り年収1年分の金額。
運用期間は35年間。
あなたならレバレッジ何倍までなら一括購入出来ますか?

資産運用を多少経験している人ならお分かりかと思います。
このリスク許容度を無視した悪条件の恐ろしさ。

注文住宅を住宅ローンを組んで買うのはこんなイメージです。

  • 注文住宅を建てたことがない。
    →つまり未経験者です。
  • 一生に一度の買い物。
    →つまり選択回数は最初のただ1回のみ、且つ一括購入です。

〈一番重要〉

  • 年収の何倍で借りれるか。
    →つまりレバレッジを掛けた信用取引になります。

『年収〇倍の借り入れ』をもし市場平均の7倍程度で行うという事は、投資未経験者がレバレッジ7倍の商品を一括購入するようなものです。
それを35年間運用し続ける行為と同じです。

これは本当にハイリスクな行為です。

事実として『住宅ローンを組んだ人の50人に1人が返済が滞ってローン破綻している』事をご存じでしょうか。
この事は過去の記事でも触れているので併せて読んでみて下さい。

未経験者がいきなりレバレッジ7倍での一括購入(家を建てている)なら、50人に1人が破産している事実は十分にあり得ると思います。

しかも2021年09月現在は昨年から続く新型ウイルスの影響で世界規模で経済に影響が出ています。
対人のサービス業を中心に多くの人が休職せざるおえなくなり収入が激減しています。
企業も経営が悪化して従業員の減給や早期退職者募集などに踏み切っていまし倒産して職を失っている人も多くいるはずです。

実際にコロナ禍で多くの人が苦しんでいる事実があります。

急増する住宅ローン破綻 新型コロナ影響で予想外の事態に…「住宅ローンが払えない」
引用元:読売テレビニュース

35年という超長期間もの間収入が安定する保証はありませんし、その前提で進めるのは大変危険です。
今回の『コロナ禍は想定外だった』と思いますが、今現在から過去に35年の歴史を振り返っても天災や人災も含めて多くの想定外が発生しています。
その余波がいつ自身に飛び火するか分かりません。

レバレッジの倍率を3倍→5倍→7倍、、と上げるほどに想定外の事態が発生したときのリスクは増大していきます。

住宅ローンという35年間の超長距離レースはスタートしてしまうと、基本的にゴールは2つしかありません。

  • ローンを完済して本当の持家にするか?
  • ローン破産して途中で手放すか?

ですので『年収の〇倍まで借りれるか』や『毎月いくらなら返済が可能か』という考え方ではなく。

『毎月いくらの返済なら破産しないか?』

私はこのように考える事をお勧めします。

総額いくらなら完済しても大丈夫か?

上記の内容を踏まえた事で『破産しない返済計画を検討しよう』と感じてもらえたと思います。
でも、さらにもうひとつ考慮する事があります。

それは完済した後の〈老後生活〉の事です。

世間を賑わせた老後2,000万円問題は記憶に新しいと思います。

住宅ローンの返済シミュレーションをするときに『今の収入に対して〇万円でも返済比率が〇%以下だから無理のない返済計画だな』と確認すると思います。
そして多くの人は収支の内訳に毎月の預貯金〇万円と計上していると思います。

預貯金は毎月〇万円×退職まで〇年
=だから老後に〇万円貯まる

だいたいこんなイメージだと思いますが、これでは貯まるであろう想定金額だけです。
私が皆さんに計算してほしいのは老後の収支計算です。

住宅ローンの返済計画の中に、完済した後の老後まで含めたキャッシュフローもシミュレーションしていますか?

日本の多くの大人は会社員などの勤め人です。
60歳や65歳で退職すると給与所得はゼロになります。
残りの人生に必要なお金をカバーするのは、現役時代に貯めてきた金融資産と退職金と公的年金だけになります。

これは今までの人生で経験した事がないフェーズになります。

基本的には公的年金を収入のベースとして、あとは預貯金の取り崩しだけになります。
「お金が不安だから働こう」と言っても60歳を過ぎた高齢者の積極的な雇用は不透明ですし、なにより若い時のように身体は健康的ではありません。
同じ感覚で同じ物量をこなす事は難しいでしょう。

今回の記事内容とは少し条件が違いますが、団塊の世代の老後貧困についての動画です。

老後貧困の現実 貧困ドキュメンタリー 年金生活

上記の動画内の人たちの悩みと、これから住宅ローンを組む人が老後に直面する悩み。
対象の物事は違うでしょうが、本質は似ていると私は思います。

『まさかこんな事になるとは思っていなかった』

現役時代の収支だけなら住宅ローンの返済には余裕があるかもしれません。
しかし、老後生活に入ってから預貯金が不足する事に気づいてもその時点でのリカバリーはほぼ不可能と思います。
生活水準を落として少しでも預貯金を長く持たせるのか。
キャッシュアウトして生活保護を受けるのか。
選択肢は限定的になるでしょう。

住宅ローンを組む際の設計はこのように考えて下さい。

×:ローンの返済計画の作成

:生涯を見据えたライフプランの作成

まとめ

実際に住宅ローンを借り入れる事になると色々な課題が出てきます。

  • 変動金利か?固定金利か?
  • 頭金はどうするのか?
  • 諸費用は現金で用意するのか?

これらを解決して、並行しながら注文住宅のプランを打ち合わせしていく事になります。
もし土地から購入の場合は土地探しも必要になってきます。

むしろ注文住宅は土地に合わせて間取り等のプランを作っていくので土地探しと施工を依頼する業者探しは並行して行って下さい。
この辺りはまた別の機会に記事に取り挙げますが、
土地を決める前に必ず施工業者に現場を確認してもらう事を忘れないで下さい!

ただ、私が一番重視してほしい事はローン破産と老後破綻を避ける事です。

今日のまとめ
  • まずはライフプランを作成して人生の大きなお金の流れを把握して下さい。
  • 莫大な借金を超長期で返済する事になるので、焦って物事を決めないで下さい。
  • 余裕ある返済をする為にハイレバレッジな借り入れは危険大です。

前回の記事で注文住宅のリスクについても触れているので併せて読んで頂けると嬉しいです。

今回は以上です。

今後も注文住宅に関する情報や経験談を発信していきます。
より良い家造りが出来るように参考にして頂けると幸いです。

ではまた( `・∀・´)ノヨロシク

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