当記事ではYouTubeで公開されているオススメ動画をご紹介します。
今回は『住宅ローンを組む際の変動金利と固定金利についての考え方』というテーマです。
- 持家購入を検討しているが相談できる人がいない
- 住宅ローンを組む際に変動金利か？固定金利か？悩んでいる
簡単な自己紹介です。
当ブログは資産運用（特に日本の個別株）を中心に記事を投稿していますが、私自身の経験をもとにこれから注文住宅を建てる人に向けての情報発信も行っています。
資産運用と注文住宅について考える情報発信をメインとしています。
今回は私がYouTubeを見ていて非常に学びが多かった動画を取り上げています。
広く皆さんの参考にして頂ければとご紹介させて頂きます。
それではよろしくお願いします。
YouTube動画の紹介について
動画紹介の前に
皆さんご存じの通り現在は空前のYouTubeブーム(？)です。
このYouTubeの凄いところのひとつが遊びも勉強もあらゆる分野が詰まっている事です。
まさに現代の百科事典だと言っても大げさではないはず。
私はエンタメ系の動画はほぼ見ないのでその方面には明るくないのですが、ビジネス系や金融系は好きで色々見ています。
その中でもぜひ多くの方と共有したいと思う内容の動画をご紹介します。
ですが、その前に。
前提としてお伝えしておきたい事があります。
紹介動画はあくまで私の主観によるお勧めです。
そしてこれらのYouTube動画は全て視聴者にとっては無料コンテンツです。
動画の内容がご自身の価値観に合わなかったり、読者・視聴者が『間違っていると思う』と感じたとしても無料のものを批判・否定するのはあまり建設的ではないと私は考えています。
取捨選択は受け手の判断です。
もし参考になるようでしたら取り入れて頂いて。
もし価値観に合わないようでしたらスルーして頂いて。
今日から皆さんが更により良い1日が送れるように行動頂ければ嬉しいです。
今回の『変動金利と固定金利について』について
前回の記事で『注文住宅を建てる時に一番失敗してはいけない事』と題して住宅ローンの返済計画とその後について取り上げました。
もしまだの見てない方は先に一読頂けるとより良いかと思います。
前回は住宅ローンそのものの注意喚起という内容でしたが、今回は住宅ローン借入時の課題となる金利の考え方について取り上げます。
前回の記事で人生においての大きなお金の流れを把握するために『ライフプランの作成』を推奨しました。
このライフプランの作成において、私はファイナンシャルプランナー（以後FPと記載）への相談をお勧めしています。
その理由はこの後でご紹介する動画を見て頂くほうが直感的に伝わるかと思いますのでここでは省略しますが、私も10年以上前に注文住宅を建てたいと検討を始めた時に実際にFPに相談した経験があるのでライフプラン作成の重要性は強く理解しています。
ただ、私はFPなどのお金の専門家ではなく、住宅営業などの販売のプロでもありません。
そこで普段私がYouTubeで視聴しているチャンネルで参考になる動画がありますのでそちらをご紹介したいと思います。
前半では住宅ローン借り入れに対して体系的にご紹介している住宅FP関根チャンネルの関根さんの動画をご紹介します。
後半では固定金利への考え方について井上ヨウスケ / 井上FP事務所チャンネルの井上さんの動画をご紹介します。
最後に私なりの変動金利・固定金利の考察と、FP相談時の注意点もお伝えします。
今日のオススメ動画
〈変動金利vsフラット35どっちが得なのか〉
まずはタイトルの通り、変動金利とフラット35（固定金利）のどちらが得なのか？について、詳細な計算をもとに損得を出されているこちらの動画です。
こちらの動画では支払利息に対して損か？得か？で計算されています。
借入金額は同じ。返済期間も同じ。
違う点は『変動で借りるか？固定で借りるか？』と、そもそもの金利差です。
FPの方に相談するメリットのひとつとして、人生における大きなお金の流れを感情抜きにしたフラットな第三者目線で推計してくれる事にあります。
関根さんの動画でも金利上昇が（私の主観で）厳しめにシミュレーションされていると感じますが、将来何が起こるか分からない前提でのライフプランですので甘く見積もるほうが危険です。
もしプロの方に変動金利での返済シミュレーションを作成依頼してもらったときに『金利が上昇しない前提』での返済計画が作成された場合は、セカンドオピニオンする事をお勧めします。
この動画を見る限り、金利上昇する前提の厳しめの返済計画で比較したとしても固定金利と変動金利で利息額にかなりの差がある事が分かります。
では別のFPの方の視点ではどうでしょうか？
〈僕が変動金利を絶対に使わない理由〉
次の動画ではタイトルからも分かるように変動金利を選ばない理由について紹介されています。
この動画の中で非常に共感する内容があったので、まずは見て頂ければと思います。
こちらの動画で井上さんが警鐘を鳴らしている（と、私が感じた）のは、『既知の未知』に対策をしても『未知の未知』は予測出来ないという事です。
この『未知の未知』への備えとして、住宅ローンを組む際に取れる手段のひとつが『固定金利』の選択になります。
関根さんの動画内で『35年後に日本がバブルが来ると思う人はフラット35（固定金利）で借りて大丈夫です』と仰っています。
皆さんは35年後に日本はバブルになっていると予想しますか？
バブルになっているか？なっていないか？これについては皆さんそれぞれの予想があると思いますが、井上さんの動画内で非常に共感出来る考え方を話されていました。
今まで生きて来た中で金利の事なんか考えた事が無い人が急に『35年間で金利が上がらないか？』を予想する。
不思議だな。。
金利情勢しかり、株価情勢しかり。
市場予想をするのはその道のプロでも難しいと言われているのに、人生で初めて住宅ローンを借りる人（つまり金融の素人）が急に金利予測をする。
これって、もはや予測ではなく予想ですよね。
誤解を恐れず言えば、ギャンブルと大差がないように思います。
皆さんはこれから35年間金利が上昇するか？しないか？について。
これを『予測』出来ますか？
それとも『予想』しますか？
考察と注意点
変動か？固定か？選ぶときの考え方
上記ふたつの動画を見て皆さんは変動金利と固定金利と、どちらがご自身の属性に向いていると感じたでしょうか？
正直万人に共通の最適解はありませんが、その上で私が思う判断基準をお伝えします。
金利上昇に対してリスクを取った行動を取れるなら変動金利を選んでも良いと思います。言い換えれば、リスクコントロールをする自信が有るか？どうかです。
もし金利上昇に対してリスクコントロールする自信が無い、若しくは難しい事を考えたくないという事なら固定金利が向いていると思います。
普段このブログで資産運用について発信している際に必ず出てくるリスクについての考え方です。
大原則は〈ハイリスク＝ハイリターン〉という事です。
金利上昇に対して変動金利でリスクを負うのはローンの借主（皆さん）です。
逆に固定金利でリスクを負うのはローンの貸主（金融機関）です。
なぜなら市場金利が上昇すればそれに併せて貸出金利を上昇させればよいだけです。
市場金利が上昇すればローン返済に占める利息（銀行の利益）割合が増えるので変動金利で貸しているときの金利上昇は銀行側にはメリットとなります。
逆に固定金利の場合は市場金利がどれだけ上昇してもローン金利を上げる事が出来ないので利息（銀行の利益）割合は相対的に少なくなってしまいます。
つまり、固定金利で貸しているときに金利が上昇しても銀行は利益を上げられない為、銀行側にはデメリットと言えます。
変動金利と固定金利との返済利息額の差というのは、リスクの代償と言えます。
ご自身でリスクコントロールする自信があるなら数百万円の負担減が可能とも言えます。
例えば下記のような条件です。
- 借入金額（仮に3,000万円）と同額の預貯金を持っている
→金利上昇の際は手持ちの現金3,000万円で一括返済すれば良いだけ - 収入に対する返済比率が少ない
→手取り年収1,000万円で借入金3,000万円ならレバレッジ3倍程度
※手取り月65万円に対してローン返済月7.8万円なら返済比率12％です。 - 資産価値の高い不動産を購入していざというときは売却する
→極端な話3,000万円で買った持ち家が売却時にも3,000万円以上で売れる
※これは不動産投資の要素が含まれます。
あとは『今後金利は上昇しないと思う。知らんけど』と考える人や、『金利上昇して返済が追い付かなくなれば破産すればいいよな』と割り切れる人なら変動金利でも良いかもしれませんが、そういう考え方は少数だと思います。
基本的にはご自身でリスクコントロールする自信がある場合は変動金利を選んでも良いと思います。
逆にリスクを取った行動が苦手だという人は固定金利をお勧めします。
変動と固定の利息差は、動画内で変動金利が上昇するシミュレーションでも200万円程です。
シミュレーション程も金利上昇しない場合は利息差はもっと広がるでしょうが、その金額差は保険のようなものです。
動画内でも仰っていた『死亡保険や火災保険などと同じように基本的には掛け損で終わる可能性が高い保険料と同じような感覚』です。
数千万円の負債を35年という超長期で背負う住宅ローンには万が一の際に家計を破綻させるだけのインパクトがあります。
決して安くない利息額の差ですが家計破綻のリスクに対する保険料として考えられるかどうかです。
借りた瞬間に返済総額が確定して返済計画に見通しが立てられる固定金利か。
リスクを取って総利息額で得する可能性がある変動金利を選ぶのか。
知識も経験も無い状態で金利上昇するか？しないか？をただ予想するのか。
繰り返しになりますが、 万人に共通の最適解はありません。
最後は自己責任&自己判断となります。
お金のプロに相談する際の注意点
前回の記事でも触れた通り、そして今回の動画紹介でも分かる通り、住宅ローンを組むという事は人生の収支において大きなインパクトがあります。
お金のプロであるFPにライフプランの作成を相談する事には大きな価値があると私は考えています。
FPに相談するメリットは前述した通り、人生において大きなお金の流れを把握する上で感情抜きにしたフラットな第三者目線で推計してくれる事にあると思います。
ただ、当然FPにも色々な人がいるのは間違いありません。
遠回しに言いますが。
美味しいラーメン屋さんもあれば、そうでないお店もある。
という事です。
ですので、私の個人的な主観ではありますがFP相談時の注意点をお伝えします。
不動産営業や住宅営業や保険営業ではない
理由はシンプルに利害関係が発生するからです。
住宅ローンの相談を最初にするのは恐らく不動産屋の営業マンか注文住宅の営業マンか、この辺りだと思います。
彼らは大抵FPの資格を持っていたり社内に専用担当者がいるので連携して返済計画を立ててくれますが、あくまでも住宅ローンを借りる前提での返済計画になりがちです。
それは保険屋の営業マンも同様で、保険商品ありきのライフプラン作成になりがちだからです。
当たり前ですが彼らも仕事であり商売なので自社の売り上げに繋がる努力が最優先されるので相談者にとって必ずしもベストな相談先とは言えません。
FP専業で独立している
これは先程とは逆で、利害関係が少ない可能性が高いからです。
※『無い』訳ではないのでその点は強くお伝えしておきます。
独立系のFPの場合は相談などを専業としている為、不動産・住宅・保険等の契約した際の成果報酬を主たる収入源にはしていない事が多いです。
個人や法人等のお金の相談や講演会やセミナーなど、相談料という形の報酬体系が基本になっているか確認する事をお勧めします。
有料での相談体系になっている
当たり前ですが、プロに仕事を依頼する以上は報酬が発生するものです。
セミナーなどで無料相談が出来たとしても、上記で紹介したように商品販売に繋げて結果高い報酬を支払う可能性があります。
私個人としては、顧問契約料〇万円や年間更新料〇万円、若しくは1時間〇千円など純粋にFP業への報酬体系を取っているプロに依頼するほうが健全だと思います。
上記はあくまで私の経験による主観での判断基準です。
ただ、ライフプランを作成して詳細な数字を提示してくれた上で「このままでは〇年後にキャッシャアウトする可能性があります。まずは家計改善を優先する事をお勧めします」くらい言ってくれるFPのほうが私は信頼出来ると思います。
今回は以上です。
が、最後に今回ご紹介した動画のチャンネルのリンクを貼っておきます。
住宅FP関根さんのYouTubeチャンネルはこちら。
https://www.youtube.com/channel/UCR9qsxLvO-K7lL_bqyjO3kw
月1企画の『視聴者のお悩み相談』はよそ様のライフプランを垣間見れる滅多にない機会です。これを見るだけでもライフプラン作成の参考になると思います。
井上ヨウスケさんのYouTubeチャンネルはこちら。
https://www.youtube.com/channel/UCQfqM8lmBOMceTP0Nqbvd2Q/about
資産運用だけでなく年金や社会保険、奨学金や年金未納などFPならではの視点で発信されています。年代別の資産形成の動画は各自の年齢に合わせて参考になると思います。
今後も注文住宅に関する情報や経験談を発信していきます。
より良い家造りが出来るように参考にして頂けると幸いです。
ではまた( ｀・∀・´)ﾉﾖﾛｼｸ
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